Kentsel dönüşüm projelerinde maliklerin uzlaşamaması, karar alma sürecinin nasıl işleyeceği ve itiraz edenlerin mülkiyet haklarının nasıl korunacağı sorularını gündeme getiriyor. Avukat Gizem Gonce, 6306 sayılı Kanun kapsamındaki riskli yapıların dönüşümünde yalnızca çoğunluğun sağlanmasının yeterli olmadığını, yasal prosedürlerin de eksiksiz uygulanması gerektiğini vurguladı.

Kararlarda malik sayısı değil, arsa payı esas alınıyor

Gonce’nin açıklamasına göre riskli yapıların bulunduğu parsellerde karar yeter sayısı hesaplanırken yalnızca maliklerin sayısına bakılmıyor; sahip oldukları arsa payları dikkate alınıyor. Bu nedenle maliklerin çoğunluğunun aynı yönde karar vermesi, her durumda gerekli çoğunluğun sağlandığı anlamına gelmiyor.

Gonce, 4 Şubat 2026’da yürürlüğe giren yönetmelik değişikliği sonrasında ilgili karar mekanizmasında arsa payları bakımından salt çoğunluğun esas alındığını belirtti. Ancak uygulanacak kuralların taşınmazın hukuki statüsüne ve alınacak kararın niteliğine göre değerlendirilmesi gerektiğini ifade etti.

İtiraz eden malikin arsa payı hangi şartlarda satılabilir?

Mevzuatta öngörülen koşulların oluşması hâlinde karara katılmayan maliklerin arsa payları için satış süreci başlatılabiliyor. Bunun için kararın usulüne uygun alınması, ilgili malike gerekli bildirimin yapılması ve anlaşma için tanınan sürenin doğru uygulanması gerekiyor.

Gonce, çoğunluk kararının maliklerin mülkiyet hakkını sınırsız biçimde ortadan kaldıran bir yetki olmadığının altını çizdi. Arsa payının yanlış hesaplanması, bildirimde usulsüzlük veya satış prosedürüne aykırılık bulunması durumunda somut olaya göre hukuki yollara başvurulabileceğini belirtti.

Satış işlemlerinde değerleme ve açık artırma kurallarının da mevzuata uygun yürütülmesi gerekiyor.

Müteahhit sözleşmesinde bu ayrıntılara dikkat

Gonce, dönüşüm sürecinde müteahhit seçiminin ve sözleşme hükümlerinin de belirleyici olduğunu söyledi. Maliklere verilecek bağımsız bölümlerin özellikleri, inşaatın başlangıç ve teslim tarihleri, ek maliyetler, gecikme cezaları, teminatlar ve iskân koşullarının sözleşmede açıkça yer alması gerektiğini vurguladı.

Riskli yapı tespitine itirazlarda tebligat tarihlerinin ve yasal sürelerin takip edilmesi gerektiğini hatırlatan Gonce, kira yardımı gibi desteklerde ise başvuru koşullarının ilgili idareden öğrenilmesini önerdi.

Gonce’ye göre uzlaşmazlık yaşanması dönüşümü her durumda imkânsız hâle getirmediği gibi, çoğunluk kararının alınması da maliklerin tüm haklarını kaybettiği anlamına gelmiyor.