Türkiye’de kentsel dönüşüm çalışmaları hız kazanırken, dönüşüm sonrasında hak sahipleri arasında adil paylaşımın nasıl yapılacağı da önem kazanıyor. Uzmanlara göre aynı binada bulunan tüm daireleri aynı değerde kabul etmek, özellikle çok sayıda bağımsız bölümün bulunduğu projelerde anlaşmazlıklara yol açabiliyor.

Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı verilerine göre İstanbul’da yaklaşık 1,5 milyon bağımsız bölüm risk taşıyor. Bunların yaklaşık 600 bininin acil dönüşüme ihtiyaç duyduğu belirtiliyor. Bu tablo, dönüşüm sürecinde doğru gayrimenkul değerlemesinin önemini artırıyor.

Dairelerin değeri hangi özelliklere göre değişiyor?

Aynı binadaki bağımsız bölümlerin değerleri; bulunduğu kat, cephe, manzara, büyüklük, kullanım niteliği, konumu ve hukuki özellikleri nedeniyle birbirinden ayrılabiliyor.

Bu nedenle dönüşüm öncesindeki taşınmazların tek bir değer üzerinden değerlendirilmesi yerine her bağımsız bölümün özelliklerinin ayrı ayrı incelenmesi gerekiyor. Yeni projede ortaya çıkacak değerlerin de objektif kriterlerle hesaplanması, hak sahiplerinin uzlaşmasını kolaylaştırabiliyor.

Çok daireli yapılarda değerleme daha önemli

TÜİK’in Ağustos 2026 verilerine göre yılın ikinci çeyreğinde yapı ruhsatı verilen yapılarda, iki ve daha fazla daireli ikamet amaçlı binaların payı yüzde 71,1 oldu.

ARGE Gayrimenkul Değerleme Genel Müdür Yardımcısı Kemal Cem Onursal, hak sahiplerinin sürece güvenebilmesi için değerleme kriterlerinin açık ve anlaşılır olması gerektiğini belirtti. Onursal, aynı yapı içerisindeki bağımsız bölümlerin farklı özelliklerinin tek bir bakış açısıyla değerlendirilmesinin doğru sonuç vermeyebileceğine dikkat çekti.

Değerleme sadece fiyat belirlemek değil

Uzmanlara göre gayrimenkul değerlemesinde yalnızca taşınmazın fiziksel özellikleri değil, hukuki durumu, konumu ve emsal satış verileri de birlikte ele alınmalı. Özellikle yüzlerce bağımsız bölümün bulunduğu projelerde verilerin güncel ve sistematik şekilde yönetilmesi önem taşıyor.

Hak sahiplerinin kendilerine biçilen değerin nasıl hesaplandığını görebilmesi, dönüşüm sürecinde güven ortamının güçlenmesine katkı sağlıyor.

Teknoloji değerleme süreçlerini destekliyor

Gayrimenkul değerleme sektöründe dijital sistemlerin kullanımı da yaygınlaşıyor. ARGE Gayrimenkul Değerleme, değerleme süreçlerinde Creative Solution tarafından geliştirilen SADES sisteminden yararlanıyor.

Sistem; belge yönetimi, veri kontrolü, analiz ve rapor süreçlerinin daha sistematik yürütülmesini desteklerken, değerleme uzmanının kararının yerine geçmek yerine uzman değerlendirmesine teknolojik destek sunuyor.

SADES bünyesinde Değer, Vira, 360 ve Radar olmak üzere dört farklı modül bulunuyor. Bu modüller değer tahmini, belge analizi, saha verilerinin dijitalleştirilmesi ve rapor kontrolleri gibi süreçlerde kullanılıyor.

Kentsel dönüşümde hesaplama yöntemi belirleyici

Kentsel dönüşümde uzlaşının sağlanması için yalnızca ortaya çıkan rakamın değil, bu rakama hangi kriterler ve veriler kullanılarak ulaşıldığının da anlaşılır olması gerekiyor.

Şeffaf, izlenebilir ve bağımsız bölümlerin farklı özelliklerini dikkate alan değerleme süreçlerinin, hak sahipleri arasındaki anlaşmazlıkların azaltılmasına ve dönüşüm projelerinde daha adil bir paylaşım zemini oluşturulmasına katkı sağlaması bekleniyor.