Son günlerde gündeme gelen bir Yargıtay kararı, kira bedeli piyasanın altında kalan ev ve iş yeri sahiplerinin 5 yıl dolmadan dava açabileceği şeklinde yorumlandı. Ancak gayrimenkul hukuku uzmanı avukat Ali Güvenç Kiraz'a göre bu yorum, kira tespit davalarında 5 yıllık uygulamanın tamamen kaldırıldığı anlamına gelmiyor.

5 yıl kuralı ne zaman devreye giriyor?

Kiraz'ın aktardığı bilgilere göre kira sözleşmesinde TÜFE'nin 12 aylık ortalamasına göre artış hükmü bulunmuyorsa veya çok düşük bir artış oranı belirlenmişse, 5 yıl beklenmeden kira tespit davası açılması mümkün olabiliyor.

Ancak bu durumda mahkemenin belirleyeceği kira bedeli güncel piyasa rayicine göre değil, yasal artış sınırları çerçevesinde belirleniyor.

Kira sözleşmelerinde genellikle TÜFE'nin 12 aylık ortalamasına göre artış hükmü bulunduğuna dikkat çeken Kiraz, piyasanın çok altında kalan kira bedelinin rayice göre yeniden belirlenmesi için ise 5 yıllık sürenin dolmasının beklendiğini ifade ediyor.

5 yıl dolunca rayiç bedel hesaplanıyor

Beş yılın ardından açılan kira tespit davalarında ise güncel rayiç değerler dikkate alınıyor. Bilirkişi incelemesi ve bölgedeki emsal kiralar üzerinden taşınmaz için yeni bir bedel belirlenebiliyor.

Kiraz, mal sahibinin dava dilekçesinde istediği rakamın mahkeme tarafından doğrudan kabul edilmediğini de belirtiyor. Taşınmazın konumu, büyüklüğü, yaşı, cephesi ve yıpranma durumu gibi unsurların yanı sıra bölgedeki emsal değerler inceleniyor. Eski kiracılar için hakkaniyet indirimi de uygulanabiliyor.

Yenileme sözleşmesi 5 yılı otomatik başlatmıyor

Kamuoyunda tartışılan Yargıtay kararına ilişkin de değerlendirmede bulunan Kiraz, “5 yıl kuralı kaldırıldı” yorumlarının doğru olmadığını söyledi.

Örneğin kira ilişkisi 2010'da başlayıp 2023'te yeni bir sözleşmeyle kira bedeli belirlenmişse, yeni bedelin 2023 yılındaki rayiç değeri yansıtıp yansıtmadığı önem taşıyor. Eğer yeni bedel rayicin altında kalmışsa, yalnızca yeni sözleşme yapıldığı gerekçesiyle 5 yıllık sürenin yeniden başladığı kabul edilmeyebiliyor.

Buna karşılık 2023'te kira bedeli o dönemin rayicine uygun şekilde belirlenmişse, olağan koşullarda yeni kira tespiti için 2028'de beş yılın dolması bekleniyor.

Kira uyarlama davası farklı

Kiraz'a göre kira tespit davası ile kira uyarlama davası da birbirinden farklı. Uyarlama davası, ekonomik kriz veya salgın gibi öngörülemeyen olağanüstü koşullar nedeniyle kira bedelinin yeniden düzenlenmesi amacıyla açılabiliyor.

Ancak bu davaların kabul edilmesinin daha sınırlı olduğu belirtiliyor. Kiraz ayrıca kira tespit davalarının ortalama üç yıl sürdüğünü, bu nedenle tarafların uzlaşmasının her iki taraf açısından da daha avantajlı olabileceğini ifade etti.