Gayrimenkul piyasasında yaşanan gelişmeler yalnızca Türkiye’deki ekonomik koşullarla sınırlı kalmıyor. Küresel enerji piyasaları, ticaret yollarındaki riskler ve uluslararası para politikaları; inşaat maliyetlerinden konut kredilerine, hane halkının tasarruflarından yatırım kararlarına kadar birçok alanı etkiliyor.

Enerji fiyatları inşaat maliyetlerini yükseltiyor

Prof. Dr. Ali Hepşen’e göre Ortadoğu’daki çatışmalar ve Hürmüz Boğazı ile Kızıldeniz gibi stratejik geçiş noktalarındaki olası aksaklıklar, petrol fiyatlarının yanı sıra taşımacılık ve sigorta giderlerini de artırabiliyor.

Enerji maliyetlerindeki yükseliş; inşaat malzemelerinin üretimi, ekipman kullanımı ve ithal girdiler üzerinden konut projelerine yansıyor. Uzun vadeli yatırımlarda başlangıçta hesaplanan maliyetlerle tamamlanma aşamasındaki giderler arasındaki farkın büyümesi, yeni projelerde daha temkinli kararlar alınmasına yol açabiliyor.

Küresel faizler ve döviz kuru belirleyici oluyor

ABD Merkez Bankası’nın faiz kararları, küresel fonlama maliyetleri ve sermaye hareketleri üzerinden Türkiye’nin finansman koşullarını etkileyebiliyor. Enerji fiyatlarının enflasyon üzerindeki baskısı da faiz indirimlerinin zamanlamasını önemli hale getiriyor.

Döviz kurundaki artış ise bir yandan ithal inşaat girdilerini pahalılaştırırken diğer yandan Türkiye’deki konutların yabancı yatırımcı açısından cazibesini etkiliyor. Kur artışının konut fiyatlarındaki yükselişin gerisinde kalması, gayrimenkullerin döviz bazında pahalılaşmasına neden olabiliyor.

Konut fiyatları reel olarak geriledi

TÜİK verilerine göre eylülde Türkiye genelinde konut satışları yıllık bazda yüzde 9,3 azalarak 142 bin 390 oldu. İlk el satışlar yüzde 3,9 artarken ikinci el satışlar yüzde 15,3 geriledi. Ocak-eylül döneminde ipotekli satışların yüzde 24,7 artması ise krediyle yapılan işlemlerde hareketlenmeye işaret etti.

TCMB verilerine göre Konut Fiyat Endeksi eylülde yıllık yüzde 22,3 yükseldi ancak reel olarak yüzde 5,7 düştü. İstanbul’da nominal artış yüzde 26,8 oldu.

Satın alma gücü ve yeni konut arzı risk altında

Hepşen’in değerlendirmelerine göre konut fiyatları reel olarak gerilerken üretim maliyetlerinin yüksek seyretmesi, sektördeki temel ayrışmalardan biri. Gıda ve diğer zorunlu harcamalardaki artış da hane halkının konut alımına ayırabileceği tasarrufu azaltıyor.

Gelirlerin yeterince artmadığı ve finansman maliyetlerinin yüksek kaldığı bir ortamda talebin kalıcı biçimde güçlenmesi zorlaşıyor. Bu koşulların sürmesi, geliştiricilerin yeni yatırımlarda daha seçici davranmasına ve konut arzının artırılmasının güçleşmesine neden olabilir.