İstanbul’da deprem güvenliği kadar yapıların erişilebilirliği de gayrimenkul piyasasının önemli başlıklarından biri haline geliyor. Yaşlı nüfusun artması, özellikle asansörsüz binalardaki dairelerin tercih edilme oranını etkileyebilir. Aynı konumda ve benzer özelliklerde bulunan konutlar arasında erişim imkânları, fiyat farkı yaratan kriterlerden biri olabilir.

TÜİK’in İstatistiklerle Yaşlılar 2025 verilerine göre, Türkiye’de 65 yaş ve üzeri nüfus 9 milyon 583 bin 59 kişiye ulaştı. Bu grubun toplam nüfus içindeki payı yüzde 11,1 oldu. İstanbul’da ise 2024 itibarıyla 1 milyon 302 bin 793 kişi 65 yaş ve üzerindeydi. Yaşlı nüfus oranı Adalar’da yüzde 24,7, Kadıköy’de yüzde 20,6 ve Beşiktaş’ta yüzde 17,3 olarak kaydedildi.

Eski bina stoku erişilebilirlik sorununu büyütüyor

İstanbul genelinde 2000 yılı ve öncesinde inşa edilmiş 818 bin 339 bina bulunuyor. Eski yapı stokunun en yoğun olduğu ilçe ise 39 bin 786 binayla Fatih.

Yaşlı nüfusun yoğunlaştığı bölgelerle eski yapı stokunun bulunduğu alanların kesişmesi, erişilebilirlik konusunu daha önemli hale getiriyor. Özellikle asansörsüz binaların üst katlarındaki daireler, benzer özelliklere sahip asansörlü konutlara kıyasla daha dar bir alıcı ve kiracı kitlesine hitap edebiliyor.

Asansörsüz binalarda değerleme kriterleri değişiyor

Konut değerlemesinde binanın yaşı ve fiziksel durumu kadar erişilebilirlik özellikleri de önem taşıyor. Örneğin asansör bulunmayan bir binanın dördüncü katındaki daire, yaşlılar ve hareket kabiliyeti kısıtlı kişiler açısından dezavantaj oluşturabiliyor. Bu durum satış ve kiralama sürecini uzatabilirken konutun piyasa değerini de etkileyebiliyor.

Kentsel dönüşüm beklenmeden düzenleme yapılabilir

Erişilebilirlik sorunlarının giderilmesi için her zaman binanın yeniden inşa edilmesi gerekmiyor. Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 42’nci maddesi kapsamında, engellilerin yaşamı için zorunlu proje değişikliklerinde kat maliklerinin çoğunluğunun kararı esas alınıyor.

Giriş rampaları, eşiklerin kaldırılması ve banyoların erişilebilir hale getirilmesi gibi düzenlemeler bu kapsamda değerlendirilebiliyor. Asansör ilavesi ise binanın mimari ve teknik özelliklerine bağlı olarak mümkün olmayabiliyor.

Yaşlı nüfusun payı 2040’ta yüzde 17,9’a çıkabilir

TÜİK projeksiyonlarına göre 65 yaş ve üzeri nüfusun toplam nüfus içindeki payının 2030’da yüzde 13,5’e, 2040’ta ise yüzde 17,9’a yükselmesi bekleniyor.

Bu değişim, yeni konut projelerinde erişilebilir tasarımın önemini artırırken mevcut binaların da daha geniş bir kullanıcı kitlesine hitap edebilmesi için düzenlenmesini gündeme taşıyor. Önümüzdeki dönemde erişilebilirlik, konut tercihlerinin yanı sıra gayrimenkul değerlemelerinde de daha fazla dikkate alınan unsurlardan biri olabilir.