Çin, yıllardır kullanılan maketten konut satış modelinde önemli bir değişikliğe gitti. Çin Merkez Bankası ile Ulusal Finansal Düzenleme İdaresi’nin yeni düzenlemesiyle, yeni konutlar için ipotek kredilerinin proje tamamlanıp resmi olarak tescil edilmesinden sonra kullandırılması kararlaştırıldı.

Yeni uygulamayla konut alıcısının kredi borcu başlamadan önce evinin tamamlanmış olması hedefleniyor. Yerel yönetimlerden de bitmiş konutların satışını desteklemeleri istendi. Düzenleme, 2021’de başlayan emlak krizinin ardından yarım kalan projeler nedeniyle sarsılan tüketici güvenini yeniden güçlendirmeyi amaçlıyor.

Maketten satış modeli sekteye uğrayacak

Çin’de geliştiriciler uzun süredir henüz tamamlanmamış konutları satarak elde edilen peşinat ve mortgage ödemelerini inşaat finansmanında kullanıyordu. Yeni sistemle birlikte bu kaynaklara proje tamamlanmadan erişim zorlaşacak.

Maketten satış tamamen kaldırılmasa da kredi kaynaklarının devreye girmesi için inşaatın tamamlanması beklenecek. 2025’te Çin’deki yeni konut satış alanının yaklaşık yüzde 68’inin maketten satışlardan oluşması, değişikliğin sektör açısından önemini artırıyor.

Yetkililer ayrıca yeni projelerde bitmiş konut satışını öne çıkarırken, maketten satışın devam ettiği projelerde alıcı fonlarının daha sıkı denetlenmesini istiyor.

Alıcı korunacak, müteahhitlerin finansman yükü artacak

Yeni sistem, konutun teslim edilmemesi riskini azaltırken geliştiricilerin finansman yapısını da değiştirecek. Şirketler inşaat sürecindeki nakit ihtiyaçlarını daha fazla öz kaynak, proje kredileri ve banka finansmanıyla karşılamak zorunda kalacak.

Özellikle yüksek borçlu ve satış gelirlerine bağımlı küçük geliştiricilerin yeni dönemde daha fazla zorlanabileceği belirtiliyor.

Emlak hisselerinde sert düşüş

Düzenlemenin açıklanmasının ardından Çinli emlak şirketlerinin hisselerinde de satış görüldü. CSI300 Gayrimenkul Endeksi yüzde 4,6 gerilerken, Hong Kong’da Çinli geliştiricileri takip eden endeksteki kayıp yüzde 6,5’e ulaştı. Bazı devlet destekli şirketlerde düşüş yüzde 14’ü aştı.

Çin’de yılın ilk yedi ayında gayrimenkul yatırımları yüzde 19,2 azalırken, arsa satış gelirleri de yüzde 30’dan fazla geriledi.

Konut kredilerinde vade 40 yıla çıktı

Düzenlemeyle bireysel konut kredilerinde azami vade 30 yıldan 40 yıla çıkarıldı. Böylece aylık taksitlerin düşürülmesi ve alıcıların ödeme yükünün hafifletilmesi hedefleniyor.

Çin’in yeni uygulaması, Türkiye’deki maketten satış tartışmaları açısından da dikkat çekiyor. İki ülkenin finansman ve hukuk sistemleri farklı olsa da konut alıcısının teslimat riskine karşı korunması giderek daha fazla önem kazanıyor.