Türkiye genelinde vatandaşlar, gayrimenkul alım satımlarında ödenen tapu harcını düşürmek için tapu bedelini düşük gösterebiliyor. Ancak son dönemde bu bedellerin sonradan yükseltilmeye başlanması, Maliye'nin dikkatini çekti.

Değer yükseltmenin arkasındaki neden: Değer artış kazancı

Tapu bedelinin sonradan yükseltilmesinin ardında Gelir İdaresi Başkanlığı'nın başlattığı "değer artış kazancı sorgulaması" yer alıyor. Yeminli Mali Müşavir Abdullah Tolu, Ekonomim'deki yazısında vatandaşların neden bu yola başvurduğunu şu sözlerle açıklıyor:

"Vatandaşlar özellikle son 2 yıldan bu yana daha az harç ödemek için düşük gösterdikleri tapu bedellerini gerçek alış-satış bedeline yükseltmeye başladılar. Şimdi durup dururken neden yükseltsinler ki diye düşünüyorsunuz değil mi? Bunun haklı birçok nedeni var. Örneğin, gayrimenkulün iktisap tarihinden itibaren 5 yıl içinde elden çıkartılmasından sağlanan kazancın “değer artışı kazancı” sayılması (GVK Mük. Mad. 80/6) ya da hisseli gayrimenkullerde özellikle arazilerde diğer hissedar tarafından “şufa hakkının” kullanılabilecek olması vb. nedenler, gayrimenkulün değerinin sonradan yükseltilmesini gerektirebiliyor."

Yapılan sorgulamalar sonucunda, iktisap tarihinden itibaren 5 yıl içinde elden çıkarılan gayrimenkullerde değer artış kazancı elde edip beyan etmeyen mükellefler tespit ediliyor ve izaha davet ediliyor. Gelir Vergisi Kanunu'na (GVK Mük. Mad. 80/6) göre, iktisap tarihinden itibaren 5 yıl geçtikten sonra gayrimenkullerin elden çıkarılmasından sağlanan kazançlar değer artış kazancı olarak kabul edilmiyor ve gelir vergisine tabi tutulmuyor.

Tapu değeri sonradan yükseltilebilir mi?

Konuyla ilgili olarak Tolu, gayrimenkullerin daha önce tapuda düşük beyan edilen tutarlarının sonradan yükseltilebileceğini (GİB'in 01.05.1989 tarihli ve 1989/6, 16.05.2025 tarihli ve 2025/1 Sıra No.lu VUK İç Genelgeleri kapsamında) belirtiyor. Ancak bu süreçte ortaya çıkan eksik tapu harçlarının cezalı olarak ödenmesi gerekiyor.

Pişmanlık talepli olarak yapılması durumunda, tapu harcının pişmanlık zammı ile birlikte; pişmanlık talebinde bulunulmaması halinde tapu harcının vergi ziyaı cezası ve gecikme faizi ile birlikte ödenmesi gerekiyor.

Maliyenin denetimlerinde uygulanan zamanaşımı süresi 5 yıl ile sınırlı bulunuyor. Değer yükseltme işlemleri bu 5 yıllık süre içerisinde yapılabiliyor; sürenin dolmasının ardından ise tapu değerinin yükseltilmesi söz konusu olmuyor.