Hisseli arsa, tarla ve konut sahiplerini ilgilendiren önemli bir karar alındı. Anayasa Mahkemesi (AYM), hissedarlardan birinin payını üçüncü kişiye satması halinde diğer hissedarların açacağı ön alım davalarında bedelin rayiç değer üzerinden belirlenmesini öngören düzenlemeyi Anayasa'ya aykırı buldu.

6 Kasım tarihli Resmi Gazete'de yayımlanan kararın yürürlüğe girmesi 9 ay ertelendi. İptal hükümleri 6 Ağustos 2027'de yürürlüğe girecek.

Rayiç bedel uygulaması neden iptal edildi?

24 Aralık 2025'te kabul edilen 7571 sayılı Kanun ile ön alım davalarında ödenecek bedelin tapudaki satış tutarı yerine mahkemece belirlenen rayiç değer üzerinden hesaplanması öngörülmüştü.

AYM, düzenlemenin satıcı, alıcı ve ön alım hakkını kullanan hissedar arasındaki menfaat dengesini bozabileceğine dikkat çekti. Mahkemenin belirlediği değer ile gerçek satış bedeli arasındaki farkın taraflar açısından haksız kazanç veya zarara yol açabileceği değerlendirildi.

Bu gerekçelerle Türk Medeni Kanunu'nu 734'üncü maddesindeki ilgili hüküm iptal edildi.

Daha önce açılan davalar da kapsama alındı

Mahkeme, rayiç bedel uygulamasının daha önce açılmış davalarda da geçerli olmasını öngören geçici hükmü de iptal etti.

Ancak karar henüz yürürlüğe girmediği için mevcut davalarda ödenecek bedeller kendiliğinden değişmeyecek. Kesinleşmiş mahkeme kararları da otomatik olarak ortadan kalkmayacak.

Hisseli taşınmazlarda ön alım hakkı devam ediyor

AYM'nin kararı, hisseli taşınmazlarda ön alım hakkını tamamen kaldırmıyor. Türk Medeni Kanunu'nun 732'nci maddesinde düzenlenen hak yürürlükte kalmaya devam ediyor.

Mevcut mevzuata göre ön alım hakkının, satışın hak sahibine bildirilmesinden itibaren 3 ay ve her durumda satış tarihinden itibaren bir yıl içinde kullanılması gerekiyor.

İptal kararı yalnızca ön alım davalarında bedelin belirlenmesine ilişkin hükümleri kapsıyor. Düzenlemenin yürürlüğe gireceği 6 Ağustos 2027'ye kadar TBMM tarafından yeni bir yasal düzenleme yapılabilecek.