Türkiye’de ikinci el konut piyasasında fiyat beklentileri ile alıcıların ödeme gücü arasındaki makas açılıyor. Bazı bölgelerde eski dairelerin yeni konutlarla aynı fiyat seviyesine ulaşması, ikinci el piyasasının rekabet gücünü zayıflatıyor. TÜİK verileri de ilk el satışlar artarken ikinci el konut satışlarında gerilemeye işaret ediyor.

İkinci el satışlar yüzde 15,3 geriledi

TÜİK verilerine göre Eylül 2026’da ilk el konut satışları geçen yılın aynı dönemine kıyasla yüzde 3,9 artarak 51 bin 519’a yükseldi. İkinci el konut satışları ise yüzde 15,3 düşüşle 90 bin 871 olarak gerçekleşti.

Türkiye Gazetesi’nden Necmi Çiçekçi’nin haberine göre, ikinci el piyasasındaki yavaşlamanın nedenlerinden biri eski konutların fiyatlarının bazı bölgelerde yeni projelerle yarışır hale gelmesi. İlan sitelerindeki fiyatların emsal alınması, satış bedellerine ilişkin beklentileri yükseltirken alıcı ve satıcı arasındaki pazarlık sürecini de uzatıyor.

İlan fiyatları yükseliyor, satış süresi uzuyor

Ev sahiplerinin benzer ilanları referans alarak fiyat belirlemesi, gerçek satış bedelleriyle ilan fiyatları arasındaki farkı büyütebiliyor. Yüksek fiyatla satışa çıkarılan konutlar uzun süre alıcı bulamazken, mülk sahipleri zamanla indirim yapmak zorunda kalabiliyor.

BETAM verilerine göre eylül ayında satılık konut ilanlarının kapanma yaşı 57,6 güne yükseldi. Konut talep endeksi ise aylık bazda yüzde 6,4 geriledi.

Yeni projeler fiyat ve ödeme avantajıyla öne çıkıyor

Yeni konut projelerinde sunulan taksit seçenekleri, kampanyalar ve farklı ödeme modelleri alıcıların tercihlerinde etkili oluyor. Yeni binaların daha düşük bakım ve yenileme ihtiyacı da avantaj sağlıyor.

Buna karşılık ikinci el dairelerde tadilat, tesisat yenileme ve ortak alan giderleri satın alma maliyetini artırabiliyor. Özellikle yaşı ilerlemiş binalarda elektrik ve su tesisatı, yalıtım, asansör ve mutfak-banyo yenilemeleri ek bütçe gerektirebiliyor.

Deprem güvenliği ve kira getirisi de tercihleri değiştiriyor

Konut alıcıları artık yalnızca metrekare, konum ve fiyatı değil, binanın yapım yılı, zemin özellikleri ve deprem güvenliğini de değerlendiriyor. Güçlendirme veya kentsel dönüşüm maliyetleri, eski konutların tercih edilmesini zorlaştırabiliyor.

Yatırımcılar açısından kira getirisi de önem kazanıyor. Satış fiyatları yükselirken kira gelirlerinin aynı oranda artmaması, yatırımın geri dönüş süresini uzatıyor. Bu nedenle yüksek fiyatlı ve düşük kira getirili ikinci el konutlar yatırımcıların ilgisini kaybedebiliyor.

Piyasada satışların hızlanması için fiyatların gerçek piyasa koşullarıyla uyumlu hale gelmesi önem taşıyor. Alıcıların ise konutun satış bedelini bakım, tadilat ve güvenlik maliyetleriyle birlikte değerlendirmesi gerekiyor.