Türkiye ve İstanbul genelinde konut piyasasında kira getirilerindeki farklılaşma dikkat çekiyor. 3+1 dairelerde yıllık ortalama kira getirisi %6,88’e kadar gerilerken, 1+1 dairelerde bu oran %8,29 seviyesine çıktı. Veriler, küçük metrekareli konutların yatırım geri dönüşünde avantaj sağladığını ortaya koydu.

Tapu satışlarında İstanbul açık ara önde

Yılın ilk 4 ayında İstanbul’da toplam 89 bin 223 konutun el değiştirdiği belirtilirken, megakent ülke genelindeki satışlardan %18,74 pay aldı. Bu veri, İstanbul’un yatırımcılar açısından en çok tercih edilen şehir olmayı sürdürdüğünü gösterdi.

Nisan 2026 itibarıyla kentte ortalama metrekare satış fiyatı 61 bin 658 TL olarak kaydedilirken, yıllık ortalama kira getirisi ise %7,77 seviyesinde gerçekleşti.

1+1 ve 3+1 arasındaki fark büyüyor

Konut tipine göre getirilerdeki ayrışma giderek belirginleşiyor. İstanbul’da 3+1 daireler %6,88 seviyesinde kira getirisi sunarken, 1+1 daireler %8,29 ile daha hızlı geri dönüş sağlıyor.

Uzman değerlendirmelerine göre bu fark, son yılların en yüksek seviyelerine ulaşmış durumda.

İlçe bazında %10’u aşan getiriler

İstanbul’da 1+1 dairelerin bazı ilçelerde yıllık kira getirisi %10’un üzerine çıkıyor. İlk 10 ilçe ve değerler şu şekilde sıralanıyor:

Güngören: %10,62
Fatih: %10,41
Bahçelievler: %10,19
Esenyurt: %9,49
Esenler: %9,16
Sultangazi: %8,99
Beylikdüzü: %8,83
Bayrampaşa: %8,54
Çekmeköy: %8,26
Zeytinburnu: %8,17
Küçük daireler neden öne çıkıyor?

Sektör temsilcilerine göre 1+1 daireler, özellikle büyük şehirlerde ve genç nüfusun yoğun olduğu bölgelerde daha hızlı kiralanabilmesiyle öne çıkıyor. Öğrenci, beyaz yaka çalışanlar ve yalnız yaşayan bireylerin artışı da bu talebi destekliyor.

Ayrıca daha düşük satın alma maliyeti sayesinde yatırımcıya daha az finansal yük oluşturması, 1+1 konutları cazip hale getiriyor.

Daha hızlı alım-satım ve düşük maliyet avantajı

Küçük daireler, piyasada daha hızlı el değiştirebildiği için “likit yatırım” olarak değerlendiriliyor. Nakit ihtiyacı doğduğunda satış sürecinin daha kısa olması da yatırımcı açısından avantaj sağlıyor.

Isınma giderleri, site aidatları ve bakım masraflarının düşük olması da hem kiracı hem mülk sahibi açısından ek bir avantaj olarak öne çıkıyor.

Eşyalı kiralama getiriyi artırıyor

Son yıllarda yaygınlaşan eşyalı kiralama modeli, 1+1 dairelerde daha etkili sonuçlar veriyor. Az maliyetli eşya yatırımıyla kira gelirlerinin %20 ila %30 oranında artabildiği ifade ediliyor.

Özellikle kısa dönem kiralama modellerinde eşyalı dairelerin daha yüksek nakit akışı sağladığı belirtiliyor.