İstanbul gayrimenkul piyasasında son yılların en dikkat çekici değişimi yaşanıyor. Konut satış fiyatlarındaki artış hızının kira artış oranlarının gerisinde kalması, emlak yatırımının kendini amorti etme süresini ciddi bir şekilde kısalttı. İstanbul Gayrimenkul Değerleme (İGD) tarafından hazırlanan ''2026 Gayrimenkul Piyasası Raporu'', mega kentte yatırımın geri dönüş süresinin 16,6 yıla kadar düştüğünü ortaya koydu.

2008'den bu yana en düşük seviye

Tarihsel veriler incelendiğinde, İstanbul'da 2022 yılı ortalarında 329 ay yani 27,4 yıl seviyelerine kadar tırmanan kira çarpanı, o tarihten bu yana istikrarlı bir düşüş sergiledi. 2026 yılı itibarıyla kaydedilen 199 ay verisi, 2008 yılının ikinci yarısından bu yana görülen en düşük maliyet/kazanç dengesi olarak kayıtlara geçti.

Kiralar satış fiyatını ikiye katladı

Endeksa verilerine göre amortisman süresindeki bu sert düşüşün arkasında, kira ve satış fiyatları arasındaki asimetrik büyüme yatıyor. İstanbul genelinde konut satış fiyatları yüzde 65,15 artışla ortalama 6 milyon 842 bin TL oldu. Konut kiraları ise yüzde 101,05 gibi devasa bir artışla ortalama 36 bin 707 TL'ye yükseldi.

Denklemi bu etkenler değiştiriyor

Sektör temsilcileri, kira getirilerindeki bu ivmelenmeyi iki temel nedene bağlıyor. Birincisi, pandemi döneminde uygulanan yüzde 25'lik kira artış sınırının kaldırılması ve kira bedellerinin yeniden enflasyon oranlarına uyarlanması. İkincisi ise yüksek faiz ortamı nedeniyle konut satış talebinin baskılanması; yatırımcıların gayrimenkul almak yerine nakit varlıklarını yüksek faizli mevduat ürünlerinde değerlendirmeyi tercih etmesi.

Reel kayıp yaşanıyor

Merkez Bankası verileri de bu tabloyu destekliyor. Konut fiyat endeksi Mart ayında yıllık bazda yüzde 26,4 artsa da, enflasyondan arındırıldığında konut fiyatlarında yüzde 3,4'lük reel bir kayıp yaşandığı görülüyor. 2026 yılının ilk çeyreğinde gerçekleşen 349 bin 396 adetlik konut satışı ise piyasadaki sınırlı daralmanın devam ettiğini gösteriyor.