Japonya’da demografik dönüşüm gayrimenkul piyasasının dengelerini değiştiriyor. Büyük kentlerden uzaklaştıkça konut arzı ile talep arasındaki fark büyürken, uzun süredir kullanılmayan evlerin sayısı da rekor seviyelere ulaşıyor. “Akiya” olarak adlandırılan bu boş konutlar, bazı bölgelerde son derece düşük fiyatlarla alıcı arıyor.

250 metrekarelik ev 1,2 milyon TL’ye satışta

Kumamoto’da satışa çıkarılan 6 odalı, tek katlı ahşap bir ev bu tabloyu gözler önüne seriyor. İlanda 3,8 milyon yen, yaklaşık 24.500 dolar değer biçilen evin 250 metrekarelik müstakil arsası, bahçesi ve kapalı otoparkı bulunuyor. Tatami odaları ve ahşap yaşam alanlarıyla geleneksel Japon mimarisinin izlerini taşıyan evin boş ve kullanıma hazır olduğu belirtiliyor.

Ancak düşük fiyatın önemli bir nedeni bulunuyor. Ev 1970 yılında inşa edildi. Japonya’da yeni deprem standartları 1 Haziran 1981’de yürürlüğe girdiği için yapı, bu tarihten önce inşa edilen binalar arasında yer alıyor. Dolayısıyla fiyat değerlendirmesinde yapı güvenliği, tadilat ihtiyacı ve yeniden inşa maliyetleri de hesaba katılıyor.

Japonya’da 9 milyon boş konut bulunuyor

Japonya İstatistik Bürosu’nun 2023 Konut ve Arazi Araştırması’na göre ülkedeki boş konut sayısı 9 milyona ulaştı. Bu rakam toplam konut stokunun yüzde 13,8’ine denk geliyor ve araştırmanın başlangıcından bu yana görülen en yüksek oranı oluşturuyor.

Boş konutların tamamı kullanılmayan evlerden oluşmuyor; kiraya veya satışa sunulan, ikinci konut olarak tutulan taşınmazlar da bu rakama dahil. Ancak özellikle uzun süre kullanılmayan müstakil evler “akiya” krizinin merkezinde bulunuyor.

Nüfus azalması konut talebini değiştiriyor

Japonya’nın nüfusu da gerilemeye devam ediyor. 2025 nüfus sayımının ön sonuçlarına göre ülkenin nüfusu 123,05 milyon oldu ve 2020’ye göre yüzde 2,5 azaldı. Nüfus 1.719 belediyenin 1.558’inde geriledi.

Temmuz 2026 tahmininde ise toplam nüfus 122,93 milyona inerken 65 yaş ve üzerindeki nüfus yaklaşık 36,2 milyon seviyesinde bulunuyor. Genç nüfusun azalması ve kırsal bölgelerden büyük kentlere göç, ailelerin kullandığı evlerin zamanla boş kalmasına neden oluyor.

Bazı bölgelerde evden çok arsa değerli

Japonya’daki ucuz konutları yalnızca metrekare üzerinden değerlendirmek yanıltıcı olabiliyor. Eski ahşap yapıların deprem güvenliği, bakım ve yenileme giderleri, vergi, sigorta ve gerektiğinde yıkım maliyetleri satış fiyatını doğrudan etkiliyor.

Bu nedenle bazı bölgelerde taşınmazın asıl değeri yapının kendisinden ziyade bulunduğu arsadan kaynaklanıyor.