Kentsel dönüşüm sürecinde kat maliklerine mevcut dairelerinin yerine daha büyük veya farklı metrekarede bir bağımsız bölüm önerilebiliyor. Ancak eski daire için belirtilen 100 m² ile yeni daire için sunulan 110 m², aynı alan türünü ifade etmiyorsa bu rakamlar doğrudan karşılaştırılamıyor. Sağlıklı bir değerlendirme için mimari projelerin ve tapu kayıtlarının birlikte incelenmesi gerekiyor.

Net ve brüt metrekare arasındaki fark

Net alan, dairenin mevzuattaki ölçüm esaslarına göre belirlenen kullanım alanını ifade eder. Brüt alan hesabında ise duvarlar ve ilgili yapı sınırları gibi unsurlar dikkate alınır. Bu nedenle brüt metrekare, net kullanım alanından farklıdır.

Brüt alanın yüzde 80'inin net alan olduğu yönündeki yaklaşım da her daire için geçerli değildir. Mimari tasarım, duvar kalınlıkları, taşıyıcı sistem ve alanların niteliği bu oranı değiştirebilir.

Toplam brüt alan ve genel brüt alan ne demek?

Bağımsız bölüm brüt alanı, dairenin belirlenen dış sınırları içinde kalan alanı ifade eder.

Toplam brüt alan, bağımsız bölümün brüt alanına ilgili eklentilerin brüt alanlarının eklenmesiyle hesaplanır.

Genel brüt alan ise toplam brüt alana ortak alanlardan bağımsız bölüme düşen payların eklenmesini ifade eder.

Depo ve otopark gibi alanların hangi hesaba dahil edileceği, bunların hukuki niteliğine ve onaylı projedeki durumuna göre değerlendirilmelidir.

Arsa payı yalnızca metrekareye göre belirlenmez

Arsa payı, bağımsız bölümlerin konum ve büyüklüklerine göre hesaplanan değerleriyle oranlı olarak tahsis edilir. Bu nedenle dairenin net veya brüt alanına bakarak arsa payı hakkında tek başına sonuca ulaşmak doğru değildir. Kat, cephe, manzara ve bağımsız bölümün diğer özellikleri de değer değerlendirmesinde önem taşıyabilir.

Eski ve yeni daire karşılaştırılırken nelere bakılmalı?

Kat maliklerinin mevcut daireleriyle yeni projede önerilen bağımsız bölümü değerlendirirken şu unsurları birlikte incelemesi gerekiyor:

Net alan ve bağımsız bölüm brüt alanı

Eklentiler ve toplam brüt alan

Genel brüt alan ve arsa payı

Kat, cephe, yön ve manzara

Balkon, teras, depo ve otopark imkânları

Eski ve yeni mimari projeler ile tapu kayıtları

Örneğin mevcut dairenin 100 m² net, yeni dairenin ise 120 m² genel brüt alana sahip olması, yeni dairenin daha büyük olduğu anlamına doğrudan gelmez. Çünkü iki farklı alan tanımı karşılaştırılmış olur.

Bu nedenle eski ve yeni dairenin aynı alan türleri üzerinden kıyaslanması, eklentilerin ayrı gösterilmesi ve arsa payının ayrıca incelenmesi önem taşıyor. Fiziksel durum ile onaylı proje arasında farklılık varsa bu durum da değerlendirmeye dahil edilmeli.

Kentsel dönüşümde doğru karşılaştırma, yalnızca metrekare farkına değil, bağımsız bölümün hukuki durumuna, mimari özelliklerine ve ekonomik değerini etkileyen diğer unsurlara birlikte bakılarak yapılabilir.