Ev sahibi ile kiracı arasındaki kira bedeli uyuşmazlıklarında, sözleşmenin ne zaman yenilendiği tek başına belirleyici olmayacak. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, kira ilişkisinin başlangıç tarihinin ve yenilenen sözleşmede belirlenen bedelin emsal kira değerlerini yansıtıp yansıtmadığının araştırılması gerektiğine karar verdi.

Karar, kira sözleşmesi yenilendikten sonra 5 yıl geçmediği gerekçesiyle kira bedelinin rayiç üzerinden değerlendirilmesini reddeden yerel mahkemenin kararının bozulmasını da beraberinde getirdi.

Uyuşmazlık 22 bin TL’lik kira üzerinden çıktı

İstanbul’daki bir iş yerini 2005 yılında kiraya veren mülk sahibi, 2021 yılında aylık 22 bin TL olarak ödenen kiranın emsallerinin oldukça altında kaldığını belirterek bedelin 39 bin TL’ye çıkarılması talebiyle dava açtı.

Yerel mahkeme ise taraflar arasındaki son kira sözleşmesinin 2018'de yenilendiğine dikkat çekerek, bu sözleşmenin üzerinden 5 yıl geçmediği gerekçesiyle kira bedelinin hak ve nesafete göre belirlenemeyeceğine hükmetti. İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 35. Hukuk Dairesi de istinaf başvurusunu reddetti.

Yargıtay kira ilişkisinin başlangıcına dikkat çekti

Dosyayı temyiz incelemesinde değerlendiren Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, yerel mahkemenin kararını bozdu.

Daire, 2018 yılında imzalanan sözleşmenin yalnızca mevcut kira ilişkisini yazılı hale getirmek amacıyla düzenlenmiş olabileceği yönündeki iddianın da araştırılması gerektiğini belirtti. Bu nedenle kira ilişkisinin gerçek başlangıç tarihinin ve 2018'de belirlenen kira bedelinin o dönemdeki rayiçleri yansıtıp yansıtmadığının incelenmesi gerektiğine hükmetti.

Emsal kira bedeli araştırılacak

Yargıtay kararında, yenilenen sözleşmede belirlenen kira bedelinin emsal ve rayiçlere uygun olmadığı tespit edilirse, ilk kira sözleşmesinin başlangıcından itibaren geçen sürenin dikkate alınarak şartları oluştuğu takdirde kira bedelinin hak ve nesafete göre belirlenebileceği belirtildi.

Daire ayrıca, mahkemenin bilirkişi incelemesi yaptırarak 2018'de belirlenen kira bedelinin rayici yansıtıp yansıtmadığını araştırması gerektiğini vurguladı.

Kararda, kira bedelinin belirlenmesine ilişkin davanın belirli koşullarda her zaman açılabileceğine ilişkin Türk Borçlar Kanunu hükümlerine de dikkat çekildi.