Kiralık konut piyasasında yaşanan anlaşmazlıklar nedeniyle adliyeler ve arabuluculuk büroları tarihi bir yoğunluk yaşıyor. Birçok kiracı, tahliye taleplerine karşı hukuki süreçleri uzatarak direnmeye çalışsa da kanunların mülk sahiplerine tanıdığı bazı özel haklar süreci tamamen değiştirebiliyor. Toplumda genel kanı, kirasını düzenli ödeyen bir kiracının evden çıkarılamayacağı yönünde olsa da yasa koyucu mülk sahiplerini koruyan sert kurallar barındırıyor.

Türk Borçlar Kanunu’nun ilgili maddeleri, kiracının üzerine düşen tek sorumluluğun maddi olmadığını açıkça ortaya koyuyor. "Özen borcu" olarak adlandırılan bu yasal yükümlülüğe göre; kiracı kiraladığı mülkü sözleşme şartlarına uygun şekilde kullanmak, temiz tutmak, bakımını yapmak ve en önemlisi çevresinde yaşayan komşularına karşı saygılı bir tutum sergilemek zorunda.

Bu 3 kuralı çiğneyen kiracı risk altında

Eğer bir kiracı, konutu kiralarken imzaladığı sözleşmeye ve toplumsal yaşam kurallarına aykırı hareket ediyorsa, ev sahibi için haklı fesih ve tahliye süreci anında başlıyor. Yasaya göre kiracının jet hızıyla tahliye edilmesine yol açabilecek o 3 kritik hata şunlar:

- Sürekli hale gelen yüksek ses, müzik, tadilat veya ev içi aktivitelerle çevreye ve komşulara kalıcı rahatsızlık verilmesi,

- Apartman veya sitenin ortak yaşamı düzenleyen kurallarının, yönetim planlarının ısrarla ihlal edilmesi,

- Sözleşmede "mesken" yani konut olarak kiralanan yerin ticari bir depoya, iş yerine, atölyeye ya da yasal olmayan şekilde günlük kiralık daireye dönüştürülmesi.

30 Günlük Kritik İhtar Süresi

Komşuluk hukukuna aykırı durumların veya özen borcunun çiğnendiğinin tespit edilmesi halinde, ev sahibinin izlemesi gereken yasal bir prosedür bulunuyor. Mülk sahibi, öncelikli olarak noter kanalıyla kiracıya yazılı bir ihtarname göndermekle yükümlü.

Bu resmi ihtarnamede, kiracının yarattığı olumsuz durumun ne olduğu açıkça belirtiliyor ve bu durumun düzeltilmesi için kiracıya en az 30 günlük bir süre tanınıyor. Eğer kiracı, yapılan bu resmi uyarıya ve verilen 30 günlük süreye rağmen davranışlarını düzeltmez ve kuralları çiğnemeye devam ederse, ev sahibi doğrudan tahliye davası açarak kiracıyı mülkten çıkarma hakkı kazanıyor.

Durum çekilmezse 30 gün beklemeye bile gerek yok!

Kanun, bazı uç durumlarda ev sahiplerine çok daha hızlı hareket etme alanı da tanıyor. Eğer kiracının sergilediği olumsuz davranışlar, apartmandaki veya sitedeki diğer komşular için hayatı tam anlamıyla "çekilmez" bir boyuta ulaştırdıysa ya da kiracı kiraladığı eve kastî olarak ağır, geri dönülemez bir zarar verdiyse süreç hızlanıyor. Bu tip ekstrem durumlarda yasa, ev sahibine 30 günlük ihtar süresini bekleme zorunluluğu tanımıyor; mülk sahibi sürenin dolmasını beklemeden doğrudan tahliye davası açabiliyor.