Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankası'nın (TCMB) açıkladığı Konut Fiyat Endeksi verileri, konut piyasasında dikkat çekici bir tabloyu ortaya koydu. Mayıs ayında konut fiyatları yıllık bazda artış göstermesine rağmen enflasyondan arındırılmış verilere göre reel kayıp yüzde 6,1'e ulaştı. Böylece konut fiyatları son 28 aylık dönemin 27'sinde enflasyonun gerisinde kalmış oldu.

Verilere göre reel bazda son pozitif görünüm Ocak 2024'te yaşandı. O dönemde yıllık reel artış yüzde 1,4 olarak kaydedilirken, takip eden aylarda fiyatlar yeniden düşüş eğilimine girdi. Kasım 2025'te görülen yüzde 0,3'lük sınırlı artış dışında, konut fiyatları uzun süredir enflasyon karşısında değer kaybediyor.

"Bu tablo beni şaşırttı"

İstanbul Üniversitesi İşletme Fakültesi Öğretim Üyesi Prof. Dr. Ali Hepşen, konut satışlarının son aylarda güçlü seyretmesine rağmen reel düşüşün hızlanmasının dikkat çekici olduğunu belirtti. Hepşen, "Son aylarda konut satışları oldukça güçlü seyrediyor. Normal şartlarda satış hacmindeki toparlanmanın fiyatlara daha belirgin yansımasını beklerdik. Ancak buna rağmen reel düşüşün hızlanması beni şaşırttı." ifadelerini kullandı.

Hepşen'e göre bunun temel nedenlerinden biri, piyasadaki hareketliliğin yeni talepten çok ertelenmiş alımların devreye girmesinden kaynaklanması. Özellikle 2023 ve 2024 yıllarında konut alımını erteleyen kesimlerin yeniden piyasaya dönmesi işlem hacmini artırırken, fiyatlar üzerinde aynı ölçüde baskı oluşturmuyor.

Yüksek faizler fiyatları baskılıyor

Uzmanlar, yüksek kredi maliyetlerinin konut fiyatları üzerinde belirleyici olmaya devam ettiğini vurguluyor. Konut kredilerinin halen yüksek seviyelerde bulunması nedeniyle nakit alıcıların piyasadaki ağırlığını koruduğu, bunun da fiyat artışlarını sınırladığı ifade ediliyor.

Prof. Dr. Hepşen, son iki yılda konut fiyatlarının enflasyonun oldukça üzerinde yükseldiğini hatırlatarak, bugün yaşanan sürecin büyük ölçüde bir dengeleme dönemi olduğunu söyledi. Hepşen, faizlerde belirgin ve kalıcı bir düşüş görülmeden reel fiyat artışlarının yeniden başlamasının zor olduğunu dile getirdi.

Bir yıllık beklenti: Enflasyonun altında artış

Gayrimenkul iktisatçısı Ahmet Büyükduman da konut piyasasının yüksek reel faizlerin etkisi altında bulunduğunu belirterek, konut fiyatları ile reel faizlerin genellikle ters yönlü hareket ettiğine dikkat çekti. Büyükduman, mevcut para politikası sürdüğü sürece fiyat artışlarının enflasyonun altında kalmaya devam edeceğini ifade ederek, "Önümüzdeki bir yıl boyunca da konut fiyatlarındaki artışın enflasyonun altında kalacağını düşünüyorum." dedi.

Uzmanlara göre konut piyasasında reel toparlanmanın başlaması için enflasyonda daha güçlü bir gerileme ve kredi faizlerinde kalıcı düşüşlerin görülmesi gerekiyor. Bu şartlar oluşmadığı sürece fiyatlardaki reel kaybın kademeli olarak devam etmesi bekleniyor.