Türkiye’de konut piyasasında dikkat çeken gelişmeler yaşanıyor. Konut Fiyat Endeksi (KFE), yaklaşık iki yıldır enflasyonun altında seyrediyor. 2026 yılı Mart ayında KFE aylık bazda yüzde 2 arttı. Yıllık artış ise nominal olarak yüzde 26,4 seviyesinde gerçekleşirken, reel bazda yüzde 3,4’lük düşüş kaydedildi.

Buna karşılık yeni konut kiralarında yükseliş sürüyor. Mart ayında yeni kiralar aylık yüzde 2 arttı. Yıllık bazda ise nominal artış yüzde 34,4 olurken, reel artış yüzde 2,7 olarak hesaplandı.

2019-2023 döneminde fiyatlar tarihi yükseliş yaşadı

Yeniçağ'dan Esfender Korkmaz'ın haberine göre, konut piyasasında asıl kırılma 2019 sonrası dönemde yaşandı. 2019 Ocak ayı baz alındığında, 2023 sonuna kadar tüketici enflasyonu yüzde 466,9 arttı. Aynı dönemde konut fiyatlarındaki yükseliş ise yüzde 1073,9’a ulaştı. Böylece konut fiyatlarında reel artış yüzde 107,1 olarak gerçekleşti.

Uzmanlara göre bu süreçte konut piyasasında ciddi bir fiyat balonu oluştu. Şimdi ise piyasada gözler bu balonun ne ölçüde sönümleneceğine çevrildi.

Reel düşüş balonu tamamen eritmeye yetmiyor

2024 Mart ile 2026 Mart arasındaki iki yıllık dönemde TÜFE yüzde 80,7 arttı. Aynı süreçte Konut Fiyat Endeksi yüzde 67,1 yükseldi. Bu da konut fiyatlarının reel olarak yüzde 7,5 değer kaybettiğini gösterdi.

Ancak yaşanan reel düşüşün, 2019-2023 arasında oluşan yüzde 107’yi aşan reel artışı tamamen telafi etmeye yetmeyeceği değerlendiriliyor. Başka bir ifadeyle, fiyatlarda geri çekilme yaşansa da önceki dönemde oluşan sert yükselişin önemli bölümü hâlâ korunuyor.

İç Anadolu’daki şehirlerde dikkat çeken artış

Mart 2026 verilerine göre yıllık bazda konut fiyatlarının en fazla yükseldiği bölge Nevşehir, Niğde, Aksaray, Kırıkkale, Kırşehir, Kayseri, Sivas ve Yozgat oldu. Bu bölgede yıllık artış yüzde 31,5 seviyesine ulaştı.

Bu hareketlilikte 6 Şubat depremlerinin ardından yaşanan göç dalgasının etkili olduğu belirtiliyor. Özellikle Kayseri, Niğde, Sivas ve Aksaray gibi şehirlerin hem deprem bölgesine yakın olması hem de büyükşehirlere kıyasla daha erişilebilir konut seçenekleri sunması talebi artırdı. Deprem sonrası Ankara’ya yönelen nüfus hareketi de dikkat çekti.

Öte yandan İstanbul, İzmir ve Antalya gibi şehirlerde önceki yıllarda çok hızlı yükselen fiyatlar, baz etkisi nedeniyle daha sınırlı artış gösterdi. Konut fiyatlarının en düşük arttığı iller ise Edirne, Kırklareli ve Tekirdağ oldu.

Kira artışlarında denge arayışı

Yeni konut kiralarındaki reel yükselişin uzun süre devam etmeyeceği görüşü öne çıkıyor. Hatırlanacağı üzere kira artışlarına 11 Haziran 2022 ile 1 Temmuz 2024 arasında yüzde 25 zam sınırı uygulanmıştı. O dönemde yıllık enflasyon yüzde 79,50 seviyesindeyken kira artışlarının yüzde 25 ile sınırlandırılması tartışmaları beraberinde getirmişti.

Kiralarda yeni denge dönemi başlayabilir

Uzman isme göre bugün yeni konut kiraları, yükselen konut maliyetlerine göre yeniden şekilleniyor. Ayrıca enflasyondaki düşüş eğilimiyle birlikte kira artışlarında esas alınan 12 aylık TÜFE ortalamasının da gerilemesi bekleniyor. Bu gelişmelerin önümüzdeki dönemde kira piyasasında daha dengeli bir görünüm oluşturabileceği ifade ediliyor.