Konut yatırımında en önemli göstergelerden biri olan amortisman süresi, son yıllarda yatırımcı açısından daha avantajlı bir tablo ortaya koyuyor. Satış fiyatlarının reel olarak gerilemesi ve kira gelirlerinin artmaya devam etmesiyle birlikte, konutun kendini geri ödeme süresi birçok şehirde kısaldı. Emlakjet'in Endeksa verileriyle hazırladığı araştırma, özellikle büyük şehirlerde yatırımın geri dönüş hızının arttığını ortaya koydu.

İstanbul'da amortisman süresi 12 yıla geriledi

Araştırmaya göre Türkiye genelinde son beş yıldır ortalama amortisman süresi 13 yıl seviyesinde bulunuyor. Haziran 2026 verilerine göre ortalama metrekare satış fiyatı 40 bin 944 TL, ortalama konut fiyatı 5 milyon 118 bin TL, metrekare kira bedeli ise 268,26 TL olarak hesaplandı. En fazla konut satılan 30 il incelendiğinde, bunların 25'inde yatırımın geri dönüş süresinin kısaldığı görüldü. İstanbul'da ise iki yıl önce 15 yıl olan amortisman süresi bu yıl 12 yıla düştü. Bu değişimde kira fiyatlarındaki yükselişin belirleyici olduğu ifade edildi.

En avantajlı iller Ankara ve Şanlıurfa oldu

Araştırmada amortisman süresinin en kısa olduğu iller 11 yıl ile Ankara ve Şanlıurfa olarak öne çıktı. En uzun geri dönüş süresi ise 18 yıl ile Muğla'da ölçülürken, Balıkesir, Elazığ ve Aydın'da bu süre 17 yıl olarak hesaplandı. Son beş yılda yatırımın geri dönüş süresinin en fazla kısaldığı iller Manisa, Eskişehir, Şanlıurfa, Afyonkarahisar ve Çanakkale olurken, Muğla, Antalya, Mersin, Adana ve Konya'da ise süre uzadı.

Kiracılı konutlarda geri dönüş daha uzun sürüyor

Araştırmada, amortisman hesabında piyasa kirası ile mevcut sözleşme kirası arasındaki farkın da önemli olduğu vurgulandı. Mevcut kiracının ödediği kira bedelinin piyasa seviyesinin altında kalması, yatırımın geri dönüş süresini uzatabiliyor. Bu nedenle yatırımcıların boş konutlara daha fazla ilgi gösterdiği, kiracılı konutların ise daha düşük fiyatlarla satışa sunulabildiği belirtiliyor.

Verileri değerlendiren Emlakjet ve Endeksa CEO'su Görkem Öğüt, "Haziran 2026 verileri, Türkiye genelinde konut yatırımının geri dönüş süresinin son 5 yıldır 13 yıl seviyesinde istikrarını koruduğunu gösteriyor." diyerek yatırım kararlarında yalnızca satış fiyatının değil, kira getirisinin de dikkate alınması gerektiğini vurguladı.