Gayrimenkul piyasasında bazı evlerin uzun süre alıcı bulamamasına rağmen ilan fiyatlarının düşmek yerine yükselmesi dikkat çekiyor. Bunun son örneklerinden birinde, 11 Mart 2026’da 5 milyon 999 bin TL bedelle satışa sunulan bir konutun fiyatı kısa süre içerisinde 7 milyon 500 bin TL’ye çıkarıldı. Böylece ilandaki fiyat yaklaşık yüzde 25 arttı.

Bu tür değişimler, konut fiyatlarının yalnızca mevcut enflasyon ve maliyetlerle değil, satıcının geleceğe ilişkin beklentileriyle de şekillendiğini gösteriyor.

“Bugün satarsam aynı evi alamam” düşüncesi

Yüksek enflasyon ortamında ev sahiplerinin fiyat belirlerken bugünkü piyasa koşullarının yanı sıra konutun gelecekteki maliyetini de hesaba kattığı belirtiliyor.

Özellikle “Bugün satarsam yarın aynı evi alamam” düşüncesi, satış fiyatının aşağı çekilmesi yerine yukarı revize edilmesine neden olabiliyor. Evin yeniden edinme maliyeti, bulunduğu bölgedeki arz ve talep dengesi ile satıcının psikolojik fiyat algısı da rakamın belirlenmesinde rol oynayabiliyor.

Ancak ilandaki rakamın yükselmesi, konutun o değerde gerçekten alıcı bulduğu anlamına gelmiyor.

Piyasanın gerçek fiyatı ilanlarda görünmeyebilir

Bir konutun 7 milyon 500 bin TL'den satışa çıkarılması ile bu bedelle satılması aynı şey değil. Gayrimenkul piyasasında satıcının talep ettiği fiyat ile alıcının ödemeyi kabul ettiği rakam arasında önemli farklar oluşabiliyor.

Bu nedenle konut fiyatlarını değerlendirirken ilanlardaki değişimin yanında gerçekleşen satış fiyatlarına ve alıcıların ödeme gücüne de bakılması gerekiyor.

Ağustos 2026'da yıllık TÜFE yüzde 31,51 seviyesindeydi. Mart ve nisan aylarında aylık enflasyon ise sırasıyla yüzde 1,94 ve yüzde 4,18 olarak gerçekleşti.

Dolayısıyla birkaç hafta içerisinde yüzde 25'e ulaşan bir ilan artışını yalnızca genel enflasyonla açıklamak yeterli olmayabilir. Konutun bulunduğu bölgedeki koşullar, yerine koyma maliyeti ve satıcının gelecekte daha yüksek fiyata satış yapma beklentisi de birlikte değerlendirilmelidir.

Satıcının beklentisi fiyatı nereye taşıyor?

Gayrimenkulde fiyatlama açısından asıl ayrım, “evin istenen fiyatı” ile “evin satıldığı fiyat” arasında ortaya çıkıyor.

Satıcı yüksek bir rakam belirleyebilir, ancak piyasanın o fiyatı kabul edip etmediğini gerçekleşen satışlar gösteriyor. Bu nedenle satılmayan bir konutun fiyatının sürekli artırılması, tek başına taşınmazın aynı oranda değer kazandığı anlamına gelmiyor.

Konut piyasasında bugün daha önemli soru, “Bu ev kaç para?”dan çok “Bu fiyattan gerçekten kaç ev satılıyor?” sorusu haline geliyor.