Türkiye gayrimenkul sektöründe, satış bedellerinin tapuda rayiç değer üzerinden düşük gösterilmesi geleneği, gelişen teknolojik takip sistemleriyle birlikte tarihe karışıyor. 2026 yılının ilk çeyreğine ilişkin veriler, gayrimenkul satış adetlerinde yüzde 9,5'lik bir gerileme yaşanmasına rağmen, devletin kasasına giren tapu harcı gelirlerinin yüzde 73,6 oranında artarak 51 milyar 800 milyon TL'ye ulaştığını gösteriyor.

Bu tablo, satışların azalmasına rağmen beyan edilen değerlerin piyasa değerlerine yaklaştığını ortaya koyuyor.

Dijital takip ve çapraz kontrol başlıyor

İstanbul Gayrimenkul Değerlendirme tarafından yapılan güncel değerlendirmelerde, geçmişte yaygın olan düşük beyan yönteminin artık büyük riskler taşıdığına dikkat çekildi.
Kurumdan yapılan açıklamada şu ifadelere yer verildi:

''Gayrimenkul alım-satım süreçlerinde satış bedelinin tapuda gerçek değerinin altında beyan edilmesi, geçmişte yaygın bir uygulamaydı. Ancak günümüzde gelişen dijital denetim sistemleri, bu yaklaşımı önemli ölçüde riskli hale getirmiştir.''

Gelir İdaresi Başkanlığı'nın artık sadece tapu kayıtlarıyla yetinmediği; banka para transferleri, gayrimenkul değerleme raporları ve ilan sitelerindeki satış fiyatlarını çapraz kontrole tabi tuttuğu vurgulanıyor. Bu sayede ilan edilen fiyat ile tapudaki beyan arasındaki farklar anında tespit edilebiliyor.

Bu sayede ilan edilen fiyat ile tapudaki beyan arasındaki farklar anında tespit edilebiliyor.

Yüzde yüz vergi ziyaı

Hatalı ya da eksik beyan tespit edildiğinde, aradaki fark üzerinden sadece eksik hrç tahsil edilmekle kalmayacak. Uzmanlar, cezai sürecin işleyişini şöyle özetliyor:

''Öncelikle eksik ödenen tapu harcı tahsil edilir. Ardından yüzde 100 oranında vergi ziyaı cezası uygulanır ve gecikme faizi işletilir.''

Tapu harcının hem alıcı hem de satıcı tarafından ayrı ayrı ödenmesi zorunluluğu nedeniyle, eksik beyan durumunda her iki taraf da yasal sorumluluk altına giriyor. Üstelik denetimler yalnızca yeni işlemleri değil, geriye dönük beş yıllık süreçteki tüm satışları da kapsayabilir.

Pişman olanlara açık kapı bırakıldı

Hatalı beyanda bulunduğunu fark eden vatandaşlar için ise bir açık kapı bırakılmış durumda. Henüz idare tarafından bir inceleme başlatılmadan, pişmanlık hükümlerinden yararlanarak beyanlarını düzeltenler, ağır para cezalarından kurtulabiliyor. Bu durumda mükellefler, vergi ziyaı cezası ödemeden yalnızca eksik harcı ve işletilen faizi ödeyerek dosyalarını kapatabiliyor. Konu hakkında konuşan sektör temsilcileri, hem alıcıların hem de satıcıların ileride mağduriyet yaşamaması için, ödemelerin mutlaka banka üzerinden yapılması ve tapudaki bedelin bankaya yatırılan tutarla birebir aynı olması gerektiği konusunda uyarılarını tekrarlıyor.