ABD ticari gayrimenkul piyasasında büyük ölçekli işlemler 2026’nın ilk yarısında belirgin biçimde hızlandı. Green Street’in yaklaşık 40 aracı kurumdan aldığı veriler, tapu kayıtları ve şirket açıklamalarına dayanan ara dönem sıralamasına göre, 25 milyon dolar ve üzerindeki satışların toplamı 164 milyar dolara yükseldi. Geçen yılın aynı döneminde bu rakam 126 milyar dolar seviyesindeydi.

Büyük ölçekli işlemler öne çıktı

Böylece büyük ticari gayrimenkul satışlarında yıllık artış yaklaşık yüzde 30 oldu. Buna karşılık 5 milyon ila 25 milyon dolar arasındaki işlemlerin hacmi 52,3 milyar dolardan 57,1 milyar dolara çıktı. Bu segmentteki yüzde 9,3’lük artış, büyük işlemlerdeki hareketliliğin oldukça gerisinde kaldı.

Tablo, kurumsal yatırımcıların büyük portföy ve platform işlemlerine daha hızlı döndüğünü, orta ölçekli alıcıların ise finansman maliyetleri nedeniyle daha temkinli hareket ettiğini gösteriyor.

Kredi musluğu yeniden açılıyor

Ticari gayrimenkul finansmanındaki hareketlilik de işlem hacmini destekliyor. Bisnow’un aktardığı verilere göre Goldman Sachs, ikinci çeyrekte 40 milyar dolarlık ticari gayrimenkul kredisi kullandırdı. Bu rakam yıllık bazda yüzde 21’lik artışa işaret ediyor.

Ancak yüksek faiz ve ekonomik belirsizlikler yatırım kararlarında seçiciliği koruyor. Güçlü kiracı profiline, kaliteli teminata ve düşük borçluluk oranına sahip varlıklar daha kolay finansman bulurken, özellikle sorunlu ofisler ve vadesi yaklaşan borçlar daha yüksek risk primiyle karşılaşıyor.

Hacim artışı tüm piyasayı kapsamıyor

Toplam işlem hacmindeki yükseliş, ticari gayrimenkulün her alanında aynı toparlanmanın yaşandığı anlamına gelmiyor. Veri merkezleri, büyük kurumsal portföyler ve sorunlu varlık satışları toplam rakamı yukarı çekebiliyor.

Bu nedenle piyasanın yönünü değerlendirirken yalnızca toplam satış hacmine değil; işlem fiyatlarına, metrekare değerlerine, kapitalizasyon oranlarına, doluluk seviyelerine ve finansman koşullarına da bakılması gerekiyor.

Türkiye için doğrudan fiyat göstergesi değil

ABD’deki hareketlilik Türkiye’deki ofis, AVM veya lojistik gayrimenkullere doğrudan fiyat emsali oluşturmuyor. Farklı faiz, vergi, kira ve likidite koşulları bulunuyor. Ancak büyük ölçekli işlemlerde kurumsal sermayenin yeniden hareketlenmesi, küresel yatırımcıların gayrimenkule yönelik risk iştahı açısından önemli bir sinyal veriyor.

Önümüzdeki dönemde faizlerin seyri, kredi koşulları ve zorunlu satışların toplam işlemler içindeki payı, bu hareketliliğin kalıcı bir toparlanmaya dönüşüp dönüşmeyeceğini gösterecek.