Kiralık konut piyasasında, sözleşme başlangıcında verilen güvence bedelleri yani depozito, kira artışlarının yaşandığı günümüz şartlarında iade süreçlerinde ciddi anlaşmazlıklara yol açıyor. Özellikle 8-10 yıl gibi uzun süreli kiracılık dönemlerinin ardından evden ayrılanlar için depozito iadesi, yeni bir hukuksal tartışma konusu haline geldi.

Yargıtay'dan emsal hesaplama yöntemi!

Yargıtay tarafından geçmiş yıllarda alınan ve yakın dönemde tekrar gündeme gelerek uygulamada emsal kabul edilen bir karar, depozito iadelerinde güncel değer kriterini öne çıkarıyor. Söz konusu kararda, depozito iadesinin ilk sözleşme tarihindeki kira bedelinin depozitoya oranlanarak, bu oranın tahliye tarihindeki güncel kira bedeline uygulanması gerektiği vurgulanıyor.

Örneğin; kira sözleşmesinin başlangıcında ödenen depozitonun, o dönemki kira bedeline oranı belirleniyor. Ardından, kiracının evden çıktığı tarihteki güncel kira tutarı baz alınarak, bu oran üzerinden yeni bir iade bedeli hesaplanıyor.

Sözleşme maddeleri belirleyici oluyor

Gayrimenkul Hukuku Uzmanı Avukat Ali Güvenç Kiraz, bu emsal kararın önemine dikkat çekerken, uygulamada hala kira sözleşmelerindeki özel hükümlerin ön planda olduğunu ifade ediyor. Kiraz, konuyla ilgili olarak şunları kaydediyor:

"Uygulamada taraflar kira sözleşmesini baz alır. Sözleşmede 'depozito ilk verildiği tarihte ne kadar ve kaç bedel ödendiyse ilk ödendiği tarihteki gibi geri alınır' maddesi yazıldıysa; örneğin 5 yıl önce 5 bin lira kira için iki kira bedeli 10 bin lira ödendiyse aynen o şekilde iade edilir. Güncel bedel revizyonu yapılması zorunluluğu oluşmaz. Bu ifade yazılmamışsa, iki kira bedeli depozito verdiyseniz, kiracı evden çıktığı tarihteki iki kira bedeli olarak güncel şekilde iade alır."

Kanunda "bankada bloke" kuralı

Uzmanlar, Türk Borçlar Kanunu'nda aslında depozitoların ortak bir vadeli banka hesabına yatırılmasına dair bir düzenleme bulunduğunu hatırlatıyor. Yasaya göre, kira süresince bu hesapta değerlenen depozito, herhangi bir zarar ziyan durumu olmaması halinde sözleşme sonunda faiziyle birlikte kiracıya iade edilmeli. Ancak hukukçular, bu vadeli hesap kuralının uygulamada çok nadir kullanıldığını ve geellikle elden ödeme yapılması nedeniyle iade aşamasında uyuşmazlıkların yaşandığını belirtiyor.