Artan kira bedelleri nedeniyle kira sözleşmesi sona ermeden taşınmazını boşaltan kiracıların sayısı artarken, erken tahliyenin hukuki sonuçları da yeniden gündeme geldi. Yargıtay'ın yerleşik içtihatları ile Türk Borçlar Kanunu'nun 325. maddesi, hem kiracı hem de ev sahibinin hak ve yükümlülüklerini belirliyor.

TBK 325 erken tahliyenin sınırlarını çiziyor

6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 325. maddesine göre, kiracı haklı bir gerekçe olmaksızın kira sözleşmesini süresi dolmadan sona erdirirse, taşınmazın benzer şartlarla yeniden kiraya verilebileceği "makul süre" boyunca sözleşmeden doğan yükümlülüklerini yerine getirmeye devam ediyor.

Buna karşılık ev sahibi de sözleşme sonuna kadar olan tüm kiraları peşin olarak talep edemiyor ve taşınmazı yeniden kiraya vermek için gerekli çabayı göstermekle yükümlü bulunuyor.

Yargıtay: Makul süre boyunca kira ödenmeli

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi'nin emsal kararında, haklı bir neden olmadan erken tahliye gerçekleştiren kiracının, taşınmazın yeniden kiraya verilebileceği makul süre boyunca kira bedelinden sorumlu olduğu vurgulandı.

Bu süre mahkemeler tarafından otomatik belirlenmiyor. Bilirkişiler; taşınmazın bulunduğu bölge, piyasa koşulları, mevsimsel etkiler ve benzer konutların kiralanma sürelerini inceleyerek makul süreyi tespit ediyor. Uygulamada bu sürenin çoğu davada 2 ila 4 ay arasında değişebildiği belirtiliyor.

Aidat ve ortak giderler de talep edilebiliyor

Yargıtay kararlarına göre, erken tahliye nedeniyle konutun boş kaldığı makul süre içinde oluşan apartman aidatı, kapıcı gideri, ortak alan elektrik ve temizlik giderleri gibi işletme masrafları da eski kiracıdan talep edilebiliyor.

Buna karşılık dış cephe mantolaması, asansör yenilemesi, çatı onarımı, bina güçlendirmesi ve benzeri taşınmazın değerini artıran kalıcı yatırımlar ise ev sahibinin sorumluluğunda bulunuyor.

Anahtar teslimi büyük önem taşıyor

Uzmanlar, erken tahliye sürecinde anahtar tesliminin usulüne uygun şekilde yapılmasının olası uyuşmazlıklarda kritik önem taşıdığına dikkat çekiyor.

Anahtarın noter aracılığıyla veya yazılı teslim tutanağı düzenlenerek tarafların imzasıyla teslim edilmesi önerilirken, bu tarihin kiracının sorumluluğunun başlangıç ve sona ermesinin belirlenmesinde önemli delil niteliği taşıdığı belirtiliyor.

Ev yeniden kiralanırsa sorumluluk sona eriyor

Kanun, kiracıyı koruyan önemli bir düzenleme de içeriyor. Ev sahibi, taşınmazı bilirkişinin belirlediği makul süreden önce yeniden kiraya verirse, eski kiracının kira ve aidat ödeme yükümlülüğü yeni kira sözleşmesinin başladığı tarihte sona eriyor.

Uzmanlar, erken tahliye kararı vermeden önce kira sözleşmesinin dikkatle incelenmesini, ev sahibiyle yazılı mutabakat sağlanmasını ve tüm teslim işlemlerinin resmi belgelerle kayıt altına alınmasını tavsiye ediyor.