Hisseli arsa, tarla ve konut sahiplerini ilgilendiren önalım hakkına ilişkin önemli bir yasal değişiklik gündeme geldi. Anayasa Mahkemesi (AYM), hissedarlardan birinin payını üçüncü kişiye satması durumunda diğer hissedarlara tanınan önalım hakkının kullanımında bedelin rayiç değer üzerinden belirlenmesini öngören hükmü iptal etti.

6 Kasım 2026 tarihli Resmî Gazete'de yayımlanan karara göre iptal hükümleri 9 ay sonra yürürlüğe girecek.

Hisseli tapularda rayiç bedel şartı kaldırılıyor

Türk Medeni Kanunu'nun 732. maddesine göre paylı mülkiyete tabi bir taşınmazda hissedarlardan biri payını üçüncü kişiye sattığında diğer paydaşların yasal önalım hakkı bulunuyor. Şufa hakkı olarak da bilinen bu düzenleme, diğer hissedarlara satılan payı öncelikli olarak satın alma imkânı tanıyor.

24 Aralık 2025 tarihli ve 7571 sayılı Kanun ile yapılan değişiklikte, önalım hakkını kullanmak isteyen hissedarın tapuda gösterilen satış bedeli yerine hâkim tarafından belirlenen rayiç bedeli ve alıcıya düşen tapu giderlerini yatırması öngörülmüştü.

AYM, Türk Medeni Kanunu'nun 734. maddesinde yer alan bu düzenlemedeki "rayiç bedeli" ibaresini Anayasa'ya aykırı bularak iptal etti.

İptal kararı başka hükümleri de kapsıyor

Anayasa Mahkemesinin kararı yalnızca rayiç bedel düzenlemesiyle sınırlı kalmadı. Kanunun 734. maddesinin ikinci fıkrasında bulunan "gecikmeksizin" ve "kesin süre" ibareleri de iptal edildi.

Ayrıca 7571 sayılı Kanun ile Türk Medeni Kanunu'na eklenen geçici 1. maddenin ikinci fıkrası da iptal kapsamına alındı.

Karar 6 Ağustos 2027'de yürürlüğe girecek

AYM, iptal hükümlerinin Resmî Gazete'de yayımlanmasından itibaren 9 ay sonra yürürlüğe girmesine karar verdi. 6 Kasım 2026'da yayımlanan karar doğrultusunda yeni dönem 6 Ağustos 2027'de başlayacak.

Bu tarihe kadar mevcut düzenleme uygulanmaya devam edecek.

Öte yandan iptal kararı, hissedarların yasal önalım hakkını ortadan kaldırmıyor. Bir hissedarın payını üçüncü kişiye satması halinde diğer paydaşların önalım hakkı devam ediyor.