Türkiye'de konut kiralarındaki yükseliş son beş yılda dikkat çekici boyutlara ulaştı. Türkiye İstatistik Kurumu (TÜİK) verilerine göre kiracıların ödediği gerçek kiraları gösteren endeks, 2020 sonundan 2025 sonuna kadar yaklaşık 11,4 katına çıktı. Ancak bu artış, her kiracının kirasının aynı oranda yükseldiği anlamına gelmiyor.

TÜİK verileriyle son 5 yılda kira artışları

TÜİK'in tüketici fiyat endeksi kapsamında takip ettiği gerçek kira kalemindeki yıllık değişimler, aralık ayları itibarıyla şöyle gerçekleşti:

2021: Yüzde 12,20

2022: Yüzde 47,07

2023: Yüzde 108,58

2024: Yüzde 105,82

2025: Yüzde 61,61

Bu oranların bileşik hesaplamasına göre gerçek kira endeksi beş yılda yüzde 1.044'ün üzerinde yükseldi. Başka bir ifadeyle, 2020 sonunda 10 bin TL olan bir kira bedeli endeksteki değişimle yaklaşık 114 bin TL seviyesine karşılık geliyor. Bu hesaplama, her kiracının fiilen ödediği kirayı göstermiyor.

Kiralar neden bu kadar arttı?

Kira fiyatlarındaki yükselişin arkasında birden fazla ekonomik ve yapısal etken bulunuyor.

Yüksek enflasyon: Genel fiyat seviyesindeki artış, konut sahiplerinin kira beklentilerini de etkiledi. TÜİK verilerine göre yıllık enflasyon 2023 sonunda yüzde 64,77, 2024 sonunda yüzde 44,38 ve 2025 sonunda yüzde 30,89 oldu.

Konut arzı ve talep dengesi: Özellikle büyükşehirlerde iş, eğitim ve sosyal yaşam kaynaklı konut ihtiyacı, kiralık ev talebini artırdı. Deprem sonrasında yaşanan göç hareketleri de bazı şehirlerde talebin yoğunlaşmasına neden oldu.

İnşaat maliyetleri: Konut üretiminde kullanılan malzeme ve işçilik giderlerindeki artış, yeni konut arzının maliyetini yükseltti. TÜİK verilerine göre inşaat maliyet endeksindeki yıllık artış Eylül 2021'de yüzde 39,54, Aralık 2025'te ise yüzde 24,50 olarak gerçekleşti.

Yüzde 25 kira sınırı artışı durdurabildi mi?

Konut kiralarındaki yükseliş üzerine Haziran 2022'de kira artışlarına yüzde 25 sınırı getirildi. Daha sonra uzatılan düzenleme, 1 Temmuz 2024'e kadar uygulandı.

Ancak sınır, yalnızca mevcut konut kiralarının yenilenmesinde uygulanırken yeni kiraya verilen evlerin başlangıç bedelleri bu kapsamda değildi. Bu durum, mevcut kiracılar ile yeni kiracıların ödediği bedeller arasındaki farkın açılmasına zemin hazırladı.

1 Temmuz 2024 itibarıyla uygulama sona erdi ve konut kiralarında yeniden Türk Borçlar Kanunu'nun 344'üncü maddesi kapsamında 12 aylık TÜFE ortalamasına dayalı artış sistemine geçildi.

2026'da kira artış hızında yavaşlama

Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankası'nın 6 Kasım 2026 tarihli sunumunda yer alan verilere göre, TÜİK'in gerçek kira kalemindeki yıllık artış Ekim 2026'da yüzde 39,7 oldu.

Yeni Kiracı Kira Endeksi'ndeki yıllık artış ise Eylül 2026 itibarıyla yüzde 26,6 olarak kaydedildi. Böylece mevcut kiracıların ödediği kiralar ile yeni kiraya verilen konutların fiyat değişimleri arasındaki fark ortaya çıktı.

Kasım 2026'da konut kiralarına uygulanabilecek zam oranı ise yüzde 31,23 olarak belirlendi.