Kentsel dönüşüm projelerinde müteahhit ile bina sahipleri arasında yapılacak sözleşmenin modeli, toplam maliyet üzerinde doğrudan etkili oluyor. Özellikle arsa payı devri yapılmadan, ücret karşılığında gerçekleştirilen yapım işlerinde uygulanan yüzde 1 KDV avantajı, 2026 yılında da önemini koruyor.

6306 sayılı Kanun kapsamında riskli yapı olarak tescil edilen taşınmazlarda, mevcut inşaat alanının 1,5 katına kadar olan konut yapım taahhüt hizmetleri yüzde 1 KDV’ye tabi tutuluyor. Bu sınırın aşılması halinde aşan kısım için yüzde 20 KDV uygulanıyor.

150 metrekare şartı aranmıyor

Ücret karşılığı yapım taahhüt modelinde indirimli KDV uygulaması için konutların tek tek net alanına bakılmıyor. Esas alınan ölçüt, yeni projedeki toplam konut inşaat alanının mevcut alana oranı.

Örneğin, yıkılan binanın inşaat alanı 1.000 metrekareyse yeni projede 1.500 metrekareye kadar olan bölüm yüzde 1 KDV avantajından yararlanabiliyor. Toplam alanın 1.800 metrekare olması durumunda ise sınırı aşan 300 metrekarelik kısım yüzde 20 KDV’ye tabi oluyor.

İndirim yalnızca ana taahhüt faturasında geçerli

Yüzde 1 KDV uygulaması, müteahhidin doğrudan taşınmaz sahiplerine düzenlediği ana yapım taahhüt faturası için geçerli. Taşeron hizmetleri, inşaat malzemesi alımları ve mimarlık hizmetleri ise genel oran olan yüzde 20 KDV üzerinden faturalandırılıyor.

Konut ve işyerlerinde oranlar farklılaşıyor

6306 sayılı Kanun kapsamındaki konut teslimlerinde net 150 metrekareye kadar olan bölüm için yüzde 1, aşan kısım için yüzde 20 KDV uygulanıyor. Kanun kapsamı dışında, yapı ruhsatı 1 Nisan 2022 ve sonrasında düzenlenen konutlarda ise ilk 150 metrekare için yüzde 10, aşan bölüm için yüzde 20 oranı geçerli.

Bu tarihten önce ruhsatlandırılan ve kanun kapsamı dışında kalan konutlarda yüzde 1 oranı, büyükşehirlerde arsa birim değeri koşulu saklı kalmak üzere 150 metrekareye kadar uygulanıyor. 150 metrekareyi aşan konutlarda ise yüzde 20 KDV söz konusu. İşyeri, ofis ve dükkânlarda alan sınırı olmaksızın yüzde 20 KDV uygulanıyor.

Bu nedenle kentsel dönüşüm sözleşmelerinde modelin, alan hesabının ve faturalandırma düzeninin baştan doğru belirlenmesi, tarafların beklenmedik vergi yükleriyle karşılaşmaması açısından önem taşıyor.