Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde müteahhidin yükümlülüklerini yerine getirmemesi, yalnızca arsa sahibiyle değil, projeden daire satın alan kişilerle de uyuşmazlıklara neden olabiliyor. Özellikle inşaat tamamlanmadan satılan bağımsız bölümlerin tapularının iptal edilip edilmeyeceği merak ediliyor.

Yargıtay İçtihadı Birleştirme Büyük Genel Kurulunun 16 Mayıs 2025 tarihli kararı, bu konuda tapu siciline güven ve üçüncü kişilerin iyiniyeti bakımından önemli bir hukuki çerçeve ortaya koydu.

Müteahhitten daire alanların tapusu iptal edilebilir mi?

Önceki Yargıtay uygulamasında, arsa sahibinin müteahhide devrettiği arsa payları inşaatın tamamlanması amacıyla verilen bir tür avans olarak değerlendirilebiliyordu. Müteahhidin sözleşmedeki yükümlülüklerini yerine getirmemesi ve arsa sahibinin sözleşmeden dönmesi halinde, üçüncü kişilere yapılan satışlar da tapu iptali riski taşıyabiliyordu.

Bu yaklaşım, tarafı olmadıkları sözleşmeler nedeniyle taşınmazlarını kaybetme riskiyle karşılaşan alıcılar açısından hukuki sorunlara yol açıyordu.

Yargıtay’ın 2025 tarihli kararı ne getirdi?

Yargıtay’ın 2024/1 Esas ve 2025/2 Karar sayılı içtihadı birleştirme kararı, Türk Medeni Kanunu’nun 1023. maddesindeki tapu siciline güven ilkesini öne çıkardı.

Buna göre müteahhidin inşaatı tamamlamaması veya arsa sahibinin sözleşmeden dönmesi, müteahhitten taşınmaz satın alan bütün üçüncü kişilerin tapularının otomatik olarak iptal edileceği anlamına gelmiyor.

Ancak alıcının iyiniyetli olup olmadığı, tapu kayıtları ve taşınmazın hangi koşullarda edinildiği somut olay üzerinden değerlendiriliyor.

Tapudan satış ile adi sözleşme aynı değil

Müteahhit adına tapuda kayıtlı bir taşınmazın üçüncü kişiye devredilmesiyle, henüz tapuda malik olmadığı daireyi adi yazılı sözleşmeyle satması aynı hukuki sonucu doğurmuyor.

Adi yazılı sözleşmeyle yapılan satış, koşullarına göre alacağın devri kapsamında değerlendirilebiliyor. Bu durumda arsa sahibi, müteahhide karşı ileri sürebileceği hukuki itirazları alıcıya karşı da kullanabiliyor.

Dolayısıyla tapuda mülkiyet kazanılması ile yalnızca daire satın alma hakkı elde edilmesi arasında önemli bir fark bulunuyor.

Arsa sahibinin sözleşmeden dönme hakkı sürüyor

Müteahhidin inşaatı tamamlamaması veya sözleşmeye aykırı davranması halinde arsa sahibinin sözleşmeden dönme, zararlarının tazmini ve diğer sözleşmesel haklarını kullanma imkânı devam ediyor.

Ancak arsa sahibinin müteahhide karşı haklı olması, tapuda mülkiyet kazanmış üçüncü kişinin taşınmazının her durumda iptal edileceği anlamına gelmiyor.

Yargıtay kararı, arsa sahibinin sözleşmeden doğan haklarıyla tapu siciline güvenerek mülkiyet edinen iyiniyetli üçüncü kişilerin haklarının ayrı ayrı değerlendirilmesi gerektiğini ortaya koyuyor.