Bir tüketici, müteahhitten arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi kapsamında yükleniciye bırakılan dairelerden birini satın aldı. Kasım 2013’te teslim aldığı konuta Aralık ayında doğalgaz aboneliğini açtırarak ailesiyle yerleşti. Ancak bedelini ödediği halde tapu devri gerçekleşmedi. Daha sonra dairenin, müteahhitle ticari ilişkisi bulunan başka bir kişiye devredildiği ortaya çıktı.

Dairenin başkasına devredilmesi davayı başlattı

Alıcı, aynı binadaki üç dairenin 28 Ocak 2014’te aynı gün devredildiğini, satış bedellerinin düşük gösterildiğini ve işlemlerin kendisinden mal kaçırmak amacıyla yapıldığını ileri sürerek tapu iptali ve tescil davası açtı.

Şanlıurfa 1. Tüketici Mahkemesi, doğalgaz aboneliği ve tanık beyanlarıyla tüketicinin 2013’ten beri konutta yaşadığını belirledi. Daireyi görmeden satın aldığını söyleyen davalının savunması ise “hayatın olağan akışına aykırı” bulundu.

Gaziantep BAM 1. Hukuk Dairesi de kararı yerinde buldu. Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, E. 2025/2811, K. 2026/1813, T. 30.04.2026 tarihli kararıyla istinaf kararını oy birliğiyle onadı.

İyi niyet iddiası her durumda geçerli değil

Türk Medeni Kanunu’nun 1023. maddesi, tapu siciline iyi niyetle güvenerek hak kazanan üçüncü kişileri koruyor. Ancak Yargıtay’ın kararına göre taşınmazın fiili kullanımını veya hukuki sorunlarını bilen ya da gerekli özeni gösterdiğinde öğrenebilecek durumda olan kişiler bu korumadan yararlanamıyor.

Karar, adi yazılı sözleşmelerin otomatik olarak geçerli olduğu anlamına da gelmiyor. Somut olayda teslimin gerçekleşmesi ve yükleniciye düşen bağımsız bölüm üzerindeki hakkın devri birlikte değerlendirildi.

Yargıtay, bu gerekçelerle tapunun iptal edilerek ilk alıcı adına tesciline karar verdi. Davalılardan birinin temyiz başvurusu ise yasal iki haftalık sürenin geçirilmesi nedeniyle süre yönünden reddedildi.

Konut alırken bu ayrıntılara dikkat

Uzmanlar açısından karar, konut satın alırken yalnızca tapu kaydına bakmanın yeterli olmayabileceğini gösteriyor. Alıcıların tapu ve şerhleri incelemesi, konutu yerinde görmesi, içeride yaşayan kişinin hukuki durumunu araştırması, yüklenici ile arsa sahibi arasındaki sözleşmeyi kontrol etmesi ve ödemeleri belgelemeleri önem taşıyor. Kaparo veya peşinat ödemelerinde de resmi kayıtların oluşturulması, olası uyuşmazlıklarda büyük önem taşıyor.