Uzun yıllardır aynı taşınmazda devam eden kira ilişkileriyle ilgili Yargıtay’dan dikkat çeken bir karar çıktı. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, sonradan imzalanan kira sözleşmelerinin 5 yıllık süre açısından tek başına belirleyici olmayacağını belirterek, kira bedelinin sözleşme tarihindeki emsal değerlerle karşılaştırılması gerektiğine hükmetti.

Yeni sözleşme 5 yılı otomatik başlatmıyor

Karara konu olayda kiraya veren, kiracının 2005 yılından beri taşınmazda bulunduğunu belirterek kira bedelinin yeniden belirlenmesini istedi. Tarafların 1 Mayıs 2018 başlangıç tarihli yeni kira sözleşmeleri imzalaması nedeniyle mahkeme, sözleşmenin üzerinden 5 yıl geçmediği gerekçesiyle emsal ve rayiç bedellere göre kira tespiti yapılmasına gerek olmadığına karar verdi.

Dosyayı inceleyen Yargıtay ise bu yaklaşımı yeterli bulmadı.

Önce yeni kira bedeli araştırılacak

Yargıtay, 2018 tarihli sözleşmelerin yenileme sözleşmesi olarak kabul edilebileceğini ancak bunun tek başına uyuşmazlığı çözmeyeceğini belirtti.

Daireye göre öncelikle yeni sözleşmede belirlenen kira bedelinin, sözleşmenin imzalandığı tarihteki emsal ve rayiçlere uygun olup olmadığı araştırılmalı. Bedelin piyasa koşullarına uygun olduğu belirlenirse ilgili dönem için endeks üzerinden artış yapılması gerekiyor.

Ancak yeni sözleşmedeki kira bedelinin daha imzalandığı tarihte dahi emsal değerlerin altında kaldığı tespit edilirse, ilk kira sözleşmesinin başlangıç tarihi dikkate alınabilecek.

5 yıl dolmadan kira yeniden belirlenebilir mi?

Yargıtay’ın değerlendirmesine göre, şartların oluşması halinde yeni sözleşmenin üzerinden 5 yıl geçmemiş olsa bile kira bedeli “hak ve nesafet” esasına göre yeniden belirlenebilecek.

Daire ayrıca kira ilişkisinin gerçek başlangıç tarihinin de araştırılmasını istedi. Kiraya verenin 2005 yılına ilişkin iddiası ve sunduğu delillerin mahkeme tarafından değerlendirilmesi gerektiğini belirten Yargıtay, Bölge Adliye Mahkemesi kararını kaldırarak ilk derece mahkemesinin kararını kiraya veren lehine bozdu.

Uzun süreli kiracılıklarda önem taşıyor

Avukat Mustafa Bilgehan Çalık, kararın özellikle 10-15 yıl gibi uzun süredir devam eden kira ilişkileri açısından önem taşıdığını belirtti. Çalık’a göre yeni bir sözleşme yapılmış olması, geçmişteki kira ilişkisinin başlangıç tarihinin her durumda göz ardı edilmesi anlamına gelmiyor.

Karar, yeni sözleşmenin tarihinden ziyade sözleşmedeki kira bedelinin o tarihteki gerçek piyasa koşullarını yansıtıp yansıtmadığına bakılması gerektiğini ortaya koyuyor.